افتونیوز _ قیمت زمین‌در شهر دهدشت بسیار بالاست و در طی ماههای  اخیر، سرعت افزایش قیمت آن به طرز حیرت آوری روبه رشد بوده است. حیرت و تعجب از افزایش قیمت زمین در شهر دهدشت زمانی بیشتر می شود که بدانیم این شهر در طی دو دهه اخیر، دچار فرآیند تخلیه خانه ها و مهاجر فرستی شده است.مهاجرت دهدشتی ها به شهرستان های همجوار و به ویژه شهر یاسوج به اندازه ای شدت داشته که یکی از مسولین مربوطه در سال ۹۶ ادعا می کند:  طی ۲ ماه اخیر ۳۱۰ خانواده به مرکز استان کهگیلویه و بویراحمد مهاجرت کرده اند. بنا به تحقیقات افتونیوز، قیمت زمین در محله های جانبازان، آموزش پرورش و آزادگان متری ۱میلیون ۵۰۰تا ۲میلیون معامله میشود. این قیمت در محله های گلزار و ایران خودرو به تناسب کمتر است. فعالین املاک و زمین در دهدشت می گویند :《 خانه های ویلایی که در محدوده آموزش پرورش در سال ۹۷ در حدود  ۲۵۰تا ۳۰۰میلیون خریده وفروش می شده، این روزها بالا تر از یک میلیارد معامله می شود.》 در طی این سالها هیچ گونه واحدتولیدی، صنعتی خاصی در شهرستان  ایجاد نشده است و تغییر ملموسی در حیات اجتماعی و روزمره رخ نداده است . پس گرانی زمین در دهدشت را چه متغیرهایی توجیه پذیر می کند؟  این مساله را چگونه باید تبیین کرد؟ برای گرانی زمین در شهر یاسوج میتوان توجیهاتی مانند آب و هوای مطبوع تر، توریستی بودن، درآمد بالاتر و مرکز استان بودن را عنوان کرد؛ اما اگر همین سوال ساده را در مورد علت گرانی زمین دهدشت بپرسیم  احتمالا به همین سادگی نتوانیم پاسخ آن را بدهیم . با مشاهده میدانی و سوال و جواب از مطلعین پی برده ایم که قیمت زمینی که تا بهمن و اسفند سال ۹۸ در حوالی ۷۰تا۸۰میلیون بوده است، الان قیمتی در حدود۱۷۰تا ۱۸۰میلیون دارد و این مساله حتی به زمین های بیرون شهر و به دشت مازه و دره سور نیز رسیده و قیمت این زمین ها از شهریور سال ۹۸ رشد چند برابری داشته است. یکی از شهروندان به افتونیوز می گوید: 《 چند زمین دار که در گذشته زمین ها را با قیمت خیلی پایین خریده اند به یک باره قیمت ها را بالا برده اند و به نوعی فرآیند قیمت گذاری را بصورت غیرطبیعی با همکاری چند بنگاه املاک زمین ،جو افزایش زمین را به راه انداخته اند.》 یکی از کارشناسان مسکن و شهرسازی درباره قیمت‌گذاری مسکن توسط مشاورین املاک می گوید: 《حوزه کاری مشاورین املاک قیمت‌گذاری نیست و آنها تنها واسطه‌ای بین طرفین معامله هستند. و آنها چنین اجازه ای ندارند وارد بحث قیمت‌گذاری مسکن شوند .وی افزود: هرکدام از مشاورین وارد مقوله قیمت گذاری مسکن شوند، تخلف صنفی به شمار می‌رود.》 این مساله در حالی است که بصورت عرفی قیمت گذاری ها ،در بسیاری از مواقع توسط بنگاه های املاک صورت می پذیرد. تاثیر پذیری از تورم : شاخص تورم در سال ۹۸ نشان می دهد که نرخ تورم بار دیگر از مرز ۴۰ درصد عبور کرده و در سال گذشته  به ۴۰٫۴ درصد رسیده است .نرخ تورم  در سال  ۱۳۹۸ در مناطق شهری ۳۹٫۷ درصد و در مناطق روستایی ۴۴٫۴ درصد برآورد شده است. بی تردید نمیتوان  به راحتی از کنار تاثیرگذاری عمومی تورم بر قیمت زمین گذشت . در سالهای اخیر افزایش نرخ تورم سبب تاثیر پذیری شدید قیمت زمین و املاک و مستغلات شده است و این مساله در سطح کشور بوده و مخصوص شهرستان کوچکی مانند شهر دهدشت نیست. در ماه‌های اخیر، تحت  تاثیر تورم افزایش چند برابری قیمت مصالح  سبب شده قیمت مسکن در مناطق مختلف استان از ۱۵ درصد تا ۳۵ افزایش یابد. و بویژه در بخش مسکن، در سال های گذشته ساخت و ساز آنچنانی انجام نشده است و این امر موجب کاهش عرضه و افزایش تقاضا در این زمینه شده است. بدون ریسک بودن سرمایه گذاری در بازار زمین : مسکن و زمین به عنوان بخشی امن و کم‌ریسک برای سرمایه‌گذاری خانوارها محسوب می‌شود. اطمینان خانوارها برای سرمایه‌گذاری در این بخش به علت ریسک‌پذیری پایین آن بیشتر از سایر بخش‌هاست. زمانی که انگیزه افراد برای سرمایه‌گذاری در بخش زمین و مسکن افزایش می‌یابد، میل سوداگری در بازار مسکن ابتدا روانه بازار زمین می‌شود؛ از این‌رو است که جهش قیمتی زمین همواره بیشتر از رشد قیمتی در بازار مسکن است. به دلیل محدود بودن زمین (عرضه ثابت)، در صورت فزونی تقاضا بر عرضه، قیمت آن افزایش می‌یابد.اما برای کنترل تورم این بخش، افزایش حوزه شهری در سالهای اخیر مهاجرفرستی و تخلیه جمعیتی شهر دهدشت نتوانسته  از رشد کاذب تورم در بازار مسکن و زمین جلوگیری کند. غلبه فعالیت های غیرمولد بر فعالیت های مولد : استان کهگیلویه و بویراحمد و بویژه شهردهدشت دارای فعالیت تولیدی و  بخش مولد اقتصادی قابل اعتنایی نیست و در چنین شرایط  حیات بخش های غیرمولد اقتصاد بیش از پیش امکان پذیر می شود. مصادیق فعالیت‌های نامولد را کسب سود از طرق زیر دانسته: ۱- خرید و فروش سوداگرانه املاک، زمین و مستغلات؛ ۲- معاملات طلا و فلزات گرانبها؛ ۳- معاملات ارز؛ ۴- سپرده‌گذاری بانکی؛ این فعالیت ها به نداشتن ارزش افزوده در اقتصاد، غیرمولد تلقی می شود ؛چون سرمایه ای به واحد های تولید نمی افزایند. در شهرستان کهگیلویه به دلیل نبود واحد ها و بستر های تولیدی، سرمایه و پول در دسترس افراد بیشتر سمت خرید و فروش زمین و املاک رفته و در نهایت منجر به افزایش قیمت زمین شده است. دلالی و سودا گری: قیمت بالای زمین و مسکن در دهدشت و نقش دلالان در این مساله، همیشه نقل زبان‌هاست. حضور و وجود چندین دلال که با استفاده از سرمایه پیشینی زمین های مهم شهر را خریداری کرده و با توجه به مالکیت و قدرتی که به این به این واسطه بدست آورده قیمت زمین ها را بصورت نجومی افزایش داده   اند. البته نقش و حمایت برخی ادارات در کهگیلویه با این افراد مشهود و محرز است. قطعا قوانین اخذ مالیات از ارزش زمین موجب کاهش سوداگری و دلال بازی، افزایش بهره وری و توزیع مناسب زمین در راستای تولید مسکن می شود. این شاخص ها و مولفه ها نشان می دهد که می توانیم با ابزار مالیاتی، بازار مسکن را به سمت ثبات و بهبود شرایط سوق دهیم. واضح و مبرهن است که ارزش مالی زمین از ارزش ملک بالاتر است ؛زیرا زمین به عنوان یک ارزش عرضه، در گذر زمان با ارزش تر و گران بهاتر می شود؛اما ارزش عیان یا همان ملک و ساختمان با گذر زمان به دلیل استهلاک دچار کاهش ارزش می شود. علی آرام کارشناس رسمی دادگستری معتقد است: در کشور ما به لحاظ خصوصی بودن این مالکیت‌ و از طرفی تنها کالایی که جایگزین ندارد و منحصر و محدود می باشد، باعث شده که یک کالای سرمایه به شمار آید. این امر سبب گردیده که همواره جز کالاهایی است که هدف سرمایه گذاری قرار می گیرد. از جمله علل و عواملی که برای افزایش قیمت بخصوص در شهرهای با رنج جمعیتی ۵۰ تا ۱۰۰ هزار نفر می توان نام برد: نبود هیچ بازار و کالایی چون: بازار بورس، خرید خودرو بخصوص به علت کاهش عرضه در این مقطع زمانی، نبود بازار ارز و ... و وجود زمین به عنوان تنها کالای موجود و در دسترس. این متخصص رشته راه و ساختمان عنوان می کند:《 دیر رسیدن زمان و آهنگ افزایش قیمت کالاهای سرمایه ای چون زمین و مسکن در شهرهای کوچکتر نسبت به شهرهای بزرگتر  و کلانشهر ها.در واقع این افزایش قیمت در پایان سال ۹۷ و سال ۹۸ در شهرهای بزرگتر شروع و اتفاق افتاده است. خروج سپرده‌های بانکی و سرازیر شدن آن به بخش زمین و مسکن به علت کاهش ارزش و از طرفی به سبب سود تضمینی و برخی موارد اغوا کننده موحب می شود که قریب به اتفاق مردم برای سرمایه‌گذاری و دلالی وارد این عرصه شوند.》 آرام در ادامه ضمن اشاره به بحث گرانی زمین در شهر دهدشت  می گوید:《 به نظر می رسد که طرح تفضیلی شهر دهدشت از سال ۸۲ تا کنون به مدت حدود ۱۷ سال محدود به کمربندی سوم (کمربندی اجرا نشده) بوده و اگر چه بازنگری شده؛ اما علی رغم پرشدن بافت درون شهری و ذخیره شهری، توسعه و افزایش سطحی داده نشده است.》 این کارشناس دادگستری عنوان می کند:  وجود زمین‌های زیاد زراعی خارج از محدوده قانونی شهر دهدشت و عدم امکان تغییر کاربری آنها هم، از دلایل مهم این محدودیت و افزایش قیمت به شمار می رود. ورود عده‌ای غیرمتخصص و دلال‌ به بازار با توجه به سود عمده و کاذب به وجود آمده در بازار فروش زمین، افزایش بی‌ رویه هزینه مصالح ساختمانی و افزایش قیمت متر مربع مسکن در معضل گرانی زمین موثر است. این کارشناس حوزه مسکن و زمین در پایان  معتقد است: فعالیت دلال‌ها و برخی اشخاص در صنف املاک با ارائه قیمت های کارشناسی نشده و خارج از حد عرف بازار و نامعقول، موجب التهاب آفرینی در بازار شده،و از یک طرف  اطلاع نداشتن مردم از قیمت واقعی زمین و مسکن بر دامنه این مشکلات افزوده است. بنابراین توصیه می گردد که، مردم  توجه داشته باشند که قیمت املاک باید بر اساس نظر کارشناسان رسمی دادگستری و دست اندرکاران ذیربط اعلام شود. گزارش: صیاد خردمند